Shophouse là hình thức bất động sản không mới nhưng chỉ thực sự nổi lên tại thị trường Việt Nam trong những năm gần đây.
Việc phát triển các khu dân cư, khu đô thị lớn đã hình thành nên sự phổ biến của dòng sản phẩm shophouse. Hình thức này có thể hiểu là nhà ở kết hợp với kinh doanh thương mại, do đó thường có thiết kế thông minh, vị trí đẹp và đa tính năng.
Shophouse có ưu điểm hơn về tính sở hữu lâu dài so với việc thuê mặt bằng theo tháng, lợi ích kép trong cùng một sản phẩm, xuất hiện ở những nơi trung tâm, dân cư đông đúc nên có thể sinh lợi dưới nhiều hình thức. Tuy nhiên, cũng chính bởi sự đặc biệt này nên shophouse thường có giá bán cao hơn xét trên mặt bằng dự án. Vì vậy, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và túi tiền không hẳn là dễ dàng, người mua thường phải cân nhắc trên nhiều yếu tố.
Tuy nhiên, kinh nghiệm khá hữu ích cho các nhà đầu tư là nên vạch ra các đặc điểm của shophouse, dựa vào đó để đưa ra tiêu chí đánh giá.
Muốn kinh doanh tốt phải có vị trí đắc địa
Về cơ bản, shophouse vốn được ưu ái đặt ở những vị trí trung tâm trong dự án khu dân cư, định hướng hình thành nên chuỗi các dịch vụ tiện ích đi kèm để phục cho lượng nhu cầu lớn.
Shophouse với mục đích kinh doanh hoặc cho thuê làm văn phòng phải có ưu thế mặt tiền rộng, đẹp, dân cư xung quanh đông đúc và giao thông thuận tiện. Điều này cũng sẽ quyết định đến tính thanh khoản của shophouse nếu có nhu cầu bán lại ở thời điểm sau này.
Bên cạnh đó, vị trí cũng ảnh hưởng đến đối tượng khách hàng tiềm năng là ai, nếu shophouse nằm tại các trung tâm thương mại thì đối tượng chính là dân cư, người mua hàng sống lân cận trung đó. Nếu shophouse nằm tại các khu nghỉ dưỡng thì khách hàng chính là khách du lịch, khách nước ngoài. Nhà đầu tư cân nhắc yếu tố này để xác định hình thức kinh doanh phù hợp.
Lợi ích kép phải có thiết kế thông minh
Shophouse thực hiện tốt vai trò của một sản phẩm nhà ở và sản phẩm phục vụ cho mục đích kinh doanh. Do đó, hai phần không gian này tuy trong cùng một tổng thể nhưng cần có sự tách biệt.
Hiện nay, các căn shophouse được thiết kế mở với phần diện tích kinh doanh và phần diện tích ở tách biệt. Cụ thể, cầu thang và lối đi tách biệt khỏi tầng 1. Điểm này cho phép nhà đầu tư có thể cho thuê riêng tầng 1 hoặc sử dụng để làm cửa hàng, nhà hàng trong khi không gian sống vẫn đảm bảo sự riêng tư.
Thời hạn sử dụng và các quy định pháp lý
Vì sở hữu 2 tính năng nên thời gian sử dụng của shophouse cũng bị chia ra tương ứng: phần ở sẽ có thời hạn lâu dài và phần kinh doanh thường giới hạn trong 50 năm. Nhà đầu tư nên cân nhắc yếu tố này nếu có ý định đầu tư lâu dài. Trong quá trình tìm hiểu, người mua nên yêu cầu các hồ sơ pháp lý liên quan để xác minh thời hạn sử dụng, thủ tục gia hạn sau khi hết 50 năm (nếu có) hoặc giấy tờ về xây dựng, loại đất,...
Hiện nay, những thông tin liên quan đến thời gian sử dụng shophouse còn chưa thực sự thống nhất, vì vậy, không hiếm trường hợp nhà đầu tư bị hiểu lầm với sản phẩm nhà phố dự án, có thể sở hữu lâu dài.
Giá bán cao và phương án tài chính
Số lượng shophouse chỉ chiếm từ 2-3% trên tổng số lượng sản phẩm, các dự án lớn hơn như khu đô thị thì có thể lên tới 5%. Do đó, giá của shophouse thường cao hơn so với các sản phẩm khác khoảng 20%. Chính vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc xem khả năng tài chính của mình có cho phép hay không; tỷ suất sinh lợi bao nhiêu mới có thể thu hồi vốn.
Theo các chuyên gia, hiện mức lợi nhuận từ việc cho thuê shophouse dao động trong khoảng 8 – 12%/năm, con số này hấp dẫn hơn so với lựa chọn gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, không nên vì lợi nhuận mà nhà đầu tư liều với số vốn ban đầu. Nếu ít vốn, cần đến các biện pháp hỗ trợ tài chính thì khoản vay chỉ nên nằm trong khoảng từ 30 - 50% giá trị shophouse.
Trên đây là một số kinh nghiệm đầu tư shophouse an toàn dựa trên các tiêu chí đánh giá theo đặc điểm. Mặc dù trên thực tế, còn rất nhiều vấn đề liên quan đến quản lý và vận hành, nhưng cơ bản muốn xuống tiền hiệu quả, phải chọn đúng sản phẩm tương xứng với giá trị kỳ vọng.
Xem thêm: